Opmerking MER rapportage 2011 PDF Afdrukken E-mail

Raad van State

Afdeling bestuursrechtspraak

Postbus 200219

2500 EA  ‘s-Gravenhage

 

Usselo, 11 oktober   2011

 

 

Uw referentie: 201106720/1/R1

Onderwerp:       Opmerking MER rapportage 2011

                               

               

Geacht College,

 

De stukken die ons via de gemeentelijke website ter beschikking zijn gesteld zijn niet compleet. De exploitatie nota ontbreekt en ook een belangrijk stuk als de onlangs uitgebrachte nota bedrijventerreinen Twente d.d. 6-12-2011 is niet opgenomen in de ter beschikking gestelde informatie.

Het is voor de VBU dus niet duidelijk of de bedrijvennota onderdeel uitmaakt van de MER procedure. Wij hebben ons commentaar op deze nota voorzichtigheidshalve wel toegevoegd. In de reactie nota wordt simpel gesteld dat men de Usseleres nodig heeft conform de SER ladder. Men vergeet te vermelden dat het TSM plus model wordt gehanteerd en een niet te onderbouwen ijzeren voorraad wordt gecreëerd. Hiervoor is geen goede rechtvaardiging te geven.  Het UWV heeft in juli 2011 aangegeven dat het arbeidspotentieel in Twente sinds 2006 dalende is en deze daling doorzet tot 2040.

 

De VBU heeft in 2002 al aangegeven middels een nota Alternatieven Usseleres dat de grond van de Usseleres  niet nodig is voor de ontwikkeling van een bedrijven terrein. Daarna zijn er in mails, briefwisselingen etc. continue signalen afgegeven dat de ontwikkeling van een bedrijven terrein niet nodig is.

Dit is door veel van u bestreden. Het blijkt echter dat onderzoeksbureau Ecorys keer op keer de rapportages bijstelt en nu in de richting komt van de cijfers die de VBU heeft aangegeven. In de MER 2009 becijferd Ecorys een absurd hoge uitgifte van bedrijven terrein. Een jaar later in 2010 wordt dit naar beneden bijgesteld en is de voorspelling dat er na 2020 geen bedrijfsgrond meer behoeft te worden ontwikkeld. De wethouder grondzaken heeft al aangegeven dat bij ontwikkeling van de Usseleres het bedrijven terrein Marssteden Noord moet worden afgeboekt. De wereld op zijn kop.

De motie die door de meerderheid van de raad op 24-01-2011 is aangenomen geeft aan dat er in 2012 opnieuw zal worden gekeken of het op basis van veel uitgifte, leegstand, economische groei in Twente  gerechtigd is de Usseleres te ontwikkelen in bedrijventerrein. Aangezien Enschede voor de komende 12 jaar nog voldoende bedrijventerrein heeft is het gerechtvaardigd om het advies van de MER commissie op te volgen en in 2015 opnieuw een analyse te maken. Het in procedure brengt ook de nodige kosten met zich mee. Tevens kan worden gesteld, als het blijkt  dat er geen behoefte is aan bedrijventerrein, dat  er een terrein ligt met een bestemming waar niemand iets aan heeft.

 

Wij praten hier wel over de grootste kranses van Europa. Een term die overigens zeer zorgvuldig uit alle gemeentelijke stukken is verwijderd. In voorgaande versies was deze duiding wel nadrukkelijk opgenomen. De MER commissie heeft geoordeeld dat de bolling van zeer hoge zeldzaamheid is. In de reactie nota wordt aangegeven dat een bedrijventerrein dit in stand houd. De VBU en velen met ons vinden dit het schetsen van een onwerkelijke situatie.

 

 

 

 

 

 

Op 23-02-2011 heeft de VBU, op aanvraag, de ontwerp exploitatie Usseleres 2008 verkregen.

De volgende opmerkingen willen wij plaatsen:

·        Faseringskaart laat zien dat bij fase 1 de zichtlijn west/oost al volkomen vernietigd wordt aangezien er tot ver in de Es langs de A35 kan worden gebouwd voor bedrijven die een zichtlocatie willen. Deze zichtlijn is een van de meest waardevolle aspecten van de grootste kranses van Europa. De A35 is immers om die redenen verdiept aangelegd en de elektriciteitsmasten zijn om dezelfde reden aan de buitenzijde van de Es geplaatst.

·        Paragraaf: 1.8.4 De uitgifte prijs is gebaseerd op 22 september …. Een jaartal ontbreekt.  Het mag bekend zijn dat grondprijs voor bedrijventerrein dalende is.

·        Paragraaf: 2.1 Hier ontbreekt het doen van archeologisch onderzoek en het veiligstellen van bodem schatten.  Wij refereren aan het verdrag van Malta en aan de rapportages betreffende archeologisch onderzoek Usseleres.

·        Tabel 3: De rentekosten van EUR 546.445,- staan in geen verhouding met hetgeen Wethouder van Economische zaken meerdere malen heeft uitgesproken namelijk EUR 4-5 miljoen. Zie referenties. Het correcte bedrag dient te worden opgenomen. Tijdens onze inspraak reactie op 28 februari 2011 heeft de Wethouder J. Hatenboer (bedrijfsterreinen) aangegeven dat het jaarlijks verlies EUR 1,5 miljoen, zonder verdere onderbouwing, zal zijn. Van een sluitende exploitatie is dus geen sprake. 

·        Tabel 3: Het afboeken van het industrieterrein Marsteden Noord dient te worden opgenomen aangezien deze nu niet meer ontwikkeld wordt. Dit is niet opgenomen. 

·        Tabel 4: De verwachte opbrengsten zijn veel te hoog in geschat. Het vergelijkbare bedrijventerrein Josinkes kent een gemiddelde opbrengst van EUR 135/m².   Zie ook de nota grondprijzen 2010 van de gemeente Enschede waar een bedrag van EUR 175/m² niet op voorkomt. Een aanpassing dient te worden gemaakt op basis van een reëel prijsniveau. 

·        Tabel 7: Het is niet reëel te veronderstellen dat de opbrengsten en/of grondprijzen stijgen met 1,0 % gezien het overaanbod aan bedrijventerrein, dalende grondprijzen en de realisatie van het vliegveld waar ook de nodige bedrijventerreinen worden aangelegd aan niet gebonden vliegtuiggebonden bedrijven terrein . Het onderzoeksbureau AT Kearny heeft al aangegeven dat hier op moet worden afgeschreven. Bijlage 1

      ·        Tabel 8: Deze tabel is niet in lijn met de nota bedrijventerreinen Twente van  6 december 2010. Het uitgifte tempo ligt veel lager. De uitgift in 2010 was 0,46 hectare in de gemeente Enschede.

·        Na 2020 geeft de nota aan dat is er geen uitgifte meer. De Es zal in lijn met de bedrijven  maar voor een zeer klein gedeelte worden ontwikkeld. De vraag kan worden gesteld is het waard de grootste kranses van Europa te vernietigen voor een aantal hectaren bedrijventerrein.

·        Tabel 9. Op basis van voorgaande argumenten is deze niet meer correct. Een verlies is veel waarschijnlijker. Wij refereren hier ook aan een uitspraak van oud Wethouder Helder die aangaf dat de ontwikkeling van een bedrijventerrein nu verliesgevend is.

·        In de exploitatie nota ontbreekt een risico analyse wat de kosten zijn bij een tegenvallende gronduitgifte en/of als besloten wordt maar één of twee fasen uit te voeren. De infrastructuur wordt wel immers aangelegd. Deze kosten komen dan ten laste  van de eerste fase.

·        Indien men de nota bedrijventerreinen, die de VBU overigens betwist,  als uitgangspunt neemt zal er na fase 1 geen bedrijventerrein meer ontwikkeld worden. Op basis daarvan dienen alle algemene kosten ten laste te komen van fase één.

 

 

Reactie op reactie zienswijze van de gemeente.

 

·        IV Add. 11 )In 2010 komt de locatie Hardick & Seckel op de markt waar kleinschalige bedrijven met een stedelijke klantoriëntatie kunnen bouwen. Hier is sprake van een wachtlijst van gegadigden.

Opmerking VBU: De helft van de bedrijfskavels is momenteel verkocht en/of gereserveerd. Er is dus geen sprake van een wachtlijst.

·        IV Add. 11) Onderzoek heeft echter aangetoond dat naast de bestaande ontwikkelingen nog behoefte is aan terrein voor grootschaliger bedrijven in hogere milieucategorieën. Hiervoor wordt de Usseler Es ontwikkeld. De zienswijze wordt niet gedeeld en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan, MER

Opmerking VBU: Wij zouden gaarne een kopie van dit onderzoek ontvangen zodat wij kunnen  zien of dit gestaafd kan worden. ]

Industrieterrein Marssteden Noord kan zo ontwikkeld worden. Op de Osseboer (havengebied) ligt al meerdere jaren ruim 3 ha gerevitaliseerd bedrijven terrein te wachten. Het XL terrein in Bornebroek, gedeeltelijk eigendom van de gemeente Enschede gereserveerd voor bedrijven in de hogere milieu klasse. Het te kort op de exploitatie loopt op tot EUR 8,5 miljoen  per jaar. De gemeente Enschede dient hieraan EUR 1,9 miljoen bij te dragen. Er is nu een onderzoek, gesteund door de gemeente Enschede, gestart naar het plaatsen van zonnecellen op leegte van het XL bedrijven terrein. Bijlage 2 De Usseleres is gereserveerd voor logistiek, groothandel en industrie. Daarbij kan tot 70% van het bouwvolume bestemd worden voor kantoorgebruik.

·        IV Add.11) Recentelijk (28-1-2011)  is gemeld dat de gemeente EUR 60.000,- per maand moet bijleggen op het bedrijfsverzamelgebouw Spinnerij Oosterveld. Men overweegt er nu een gemeentelijke dienst in te zetten

Opmerking VBU: Dit kan niet waar zijn. Er is toch een grote behoefte aan bedrijfsgebouwen volgens de gemeente.

·        V Add. 6) De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is gebaseerd opvoorcalculatorische begrotingen vanuit reële uitgangspunten, mede gelet op huidige

financiële inzichten. Hierbij is rekening gehouden met bijzondere aspecten van het gebied de Usseler Es. Mocht de exploitatie zich in positieve dan wel in negatieve zin wijzigen, dan zal dit worden verrekend met de reserve van het Grondbedrijf.

Opmerking. VBU) van verrekening kan in mindere mate sprake zijn gezien de financiële situatie van het grondbedrijf en het afboeken van bedrijventerrein Marsteden Noord dat ook ten laste zal gaan komen van het grondbedrijf.

 

  

Als afsluiting willen wij u verwijzen naar de reactie van de heer Prof. Dr. N.P. Mol die als raadslid een aantal grote omissies op de nota bedrijventerreinen Twente  naar voren bracht tijdens zijn betoog op 10 januari 2011.  Wij spreken nogmaals de verwachting uit dat de raad van Enschede een verdere geldverspilling voorkomt en conform het advies van de MER commissie in 2015 opnieuw analyseert of er dan nog een werkelijke behoefte aan het bedrijventerrein Usseleres  aanwezig is. Dit mede gezien de ontwikkeling van een bedrijventerreinen rondom en bij Airport Twente dat de nodige arbeidsplaatsen zal moeten opleveren.

 

 

 

Met vriendelijke groet,

 

Ing G. Bijvank Eur Ing                                                            Drs. A. Bijmold

 

Voorzitter                                                                              secretaris